Оршил :
Судалгааны зорилго Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэн бодит мэдээллийг цуглуулж, түүнд тулгуурласан судалгаа, анализын үр дүнг гаргах. Мэргэжлийн түвшинд орон сууцны үнэ цэнэ, цаашдын хандлагыг тодорхойлж шийдвэр гаргалтанд ашиглах.
Судалгааны цар хүрээ Судалгаа  нь Улаанбаатар  хотын орон сууцны зориулалттай сүүлийн 2-3 жилд шинээр ашиглалтанд орсон,     311 төслийн 71 мянга гаруй орон сууцыг хамруулсан.
Судалгааны аргачлал Зах зээл дээрх хөдлөлийг дүүргээр бус бүсийн онцлог шинжээр ялгаж  харуулсан. Орон  сууцны  үнийг  айлын тоогоор жигнэсэн дундажаар тооцож, зах зээл дээрх цаашдын нөхцөл байдлыг таамагласан.

БҮСЧЛЭЛИЙН ТАЛААРХ ОЙЛГОЛТ:

БҮСЧИЛСЭН ГАЗРЫН ЗУРАГ гэдэг нь өөр хоорондоо харилцан адилгүй шинж чанартай бүсээр нь ялган ангилагддаг, бүсчлэн харуулсан зургийг хэлнэ.

Дараах шинжийг агуулсан байна:
- Эдийн засгийн үр ашиг, өгөөж
- Орчны төлөвлөлт, шийдэл
- Газар зүйн байршил

Ач холбогдол:
Хөрөнгө оруулалтын аливаа шийдвэр гаргах үйл явцад чухал нөлөө үзүүлэх жишиг болно.

Зорилго:
Зах зээл дээр байгаа үл хөдлөх хөрөнгүүдийн байршлын зэрэглэл тогтоож  зах зээлийг зөв ангилалд хуваан бүлэглэн авч үзэх болно.

Бүсчилсэн газрын зургыг гаргахдаа үнсэн 4 үзүүлэлтийг харгалзан үздэг.Үүнд:

      Төвлөрөл
      Зам харилцаа
      Дэд бүтэц
      Төлөвлөлт, гүйцэтгэл

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд байршил чухал ач холбогдолтой үзүүлдэг. Зам харилцаа сайн хөгжсөн бүс нь бусад бүстэй харьцах харьцаа илүү хялбар буюу Эдийн засгийн агууламж өндөр байдаг.  Дэд бүтэц муу байх нь эдийн засгийн хувьд зардлыг өсгөж бүсийн эдийн засгийн үр ашиг, өгөөжийг бууруулдаг байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн үр ашгийн хоорондоо уялдаа холбоотой байдаг. Үүнийг зөв төлөвлөж сайн гүйцэтгэл хийж чадсан бүсэд эдийн засаг цэцэглэж бүсийн үнэлгээг нэмдэг.

Монгол улсын огцом эдийн өсөлттэй  зэрэгцэн, хамгийн өндөр өсөлтийг үзүүлсэн  салбар   бол   үл   хөдлөх, барилгын  салбар юм. 2000 – 2016 оны хооронд ДНБ-д эзлэх барилгын салбарын мөнгөн дүн даруй 26 дахин өссөн. Мөн ДНБ-д эзлэх хувь ч 2013 оны оргил үедээ 6.6 хувьд хүрсэн. 2016 оны 3-р улирлын байдлаар тус үзүүлэлт 3.6 хувьтай байна.
Орон сууцны барилга, салбарын дийлэнх хувийг эзэлдэг. Гэвчэнэ нь эдийн засгийн ерөнхий чиг хандлагаас шууд хамааралтай.           Эдийн засаг хүндрэлтэй үед худалдаа, үйлчилгээ болон оффисийн барилгын ажил удааширч, зөвхөн орон сууцны барилгууд үлддэг болохыг -70 хувийн хамаарлын коеффицент харуулж байна. БДНБ-ын бууралттай байсан 2009 онд орон сууцны барилгын нийт барилгын 90 орчим хувийг эзэлж байсан бол 2012 онд 25 хувьд хүрсэн. Үүний дараагаар өсч 2014 онд ахин 87  хувьд  хүрсэн  бол  2015  оноос  буурч,  77  хувьд хүрлээ. Энэ нь барилгын салбар сайнгүй байгааг илтгэж байна.

Орон сууц худалдан авах боломж буурах хандлагатай байна.

Орон сууц худалдан авах боломжийн индексийг олон улсад тооцдог. Энэнь дундаж орлого болон орон сууцны зээлийн                сарын төлөлтийг  агуулсан хэмжигдэхүүн. Орон сууц худалдан авах боломжийн индекс 100 хувь давах нь дундаж орлого дундаж орон сууцны зээлийн төлбөрийг төлөх боломжтой болсныг илтгэнэ. Монголд 8 хувийн хүүтэй орон сууцны  зээл хөтөлбөр хэрэгжиж эхэлснээр оронсууц авах боломж олоннийтэд нээгдсэн. Тус үзүүлэлт нь АНУ-ын хувьд 150 – 200 хувийн хооронд хэлбэлзэж байдаг. Засгийн газраас 8  хувийн хүүтэй орон сууцны   зээлийн хөтөлбөрийг цаашид үргэлжлүүлнэ, өрхийн орлого 2017 онд өсөхгүй хэмээх суурь төсөөллөөр 2017 онд тус индекс буурахаар байна. Гэвч 2018 эргэн 100 хувийг  давж, орон сууц худалдан авах боломж сайжирна хэмээн харж байна.

Иргэдийн зээл  байгууллагын зээлийг  бодвол чанаргүйдэх нь бага байдаг. Орон сууцны ипотекийн зээлч мөн адил. Тухайн зээлийг нийт орон сууцны зээлийн үлдэгдэл, нийт зээлдэгчийн тоо,Улаанбаатар хотын өрхийн дундаж орлогоос хамааруулан загварчлах боломжтойг судалгааны үр дүн харуулсан. Орон сууцны   зээлийн таамаглалд ашигласан хувьсагчдыг дараах байдлаар авч үзэв.

Загварын үрдүнд ирэх хоѐр жилд орон сууцны ипотекийн зээлийн чанаргүйдэл нэмэгдэж, 2017, 2018 онд 1.87% (80 тэрбум төгрөг), 2.06% (100 тэрбум төгрөг) тус тус хүрэхээр хүлээгдэж байна (загварыг хавсралт 3-с харах).

Гэсэн хэдий ч ипотекийн зээлийн чанаргүйдэл нь банкны салбарын нийт иргэдэд олгосон зээлийн чанаргүйдлээс даруй 2 дахин бага. 2016 оны 11 сард иргэдэд олгосон зээлийн 3.5 хувь нь чанаргүйдээд байгаа юм.
Чанаргүй зээлийн өсөлт, орон сууцны зээлийн олголтын бууралт нь барилгын салбарт хүчтэй нөлөөлөх хандлагатай.
Барилгын салбарын зээлийн чанаргүйдэл ньтухайн байрны  борлуулалттай  шууд  холбоотой. 2015  оны статистикийн дагуу нийт барилгын 77 хувь нь орон сууцны барилга байсан. Иймд оронсууцны байрны борлуулалтыг дэмждэг чухал хүчин зүйл болох орон сууцны зээлтэй нягт хамааралтай.Өмнөх таамаглал дээр үндэслэн барилгын салбарт үзүүлэх нөлөөллийг тооцож үзвэл 2017, 2018 онд чанаргүй зээлийн хувийг 8.9 хувь, 9.6 хувь болгон тус тус өсгөхөөр харагдаж байна.
Энэ нь 2016 оны III улиралд 9 хувь байсан нийт  зээлийнбагцийн  чанаргүйдлийн хувийг  давах магадлалтайг харуулж байна. 2017, 2018 оны зээлийн чанаргүйдлийг цаашид барилгын салбарын зээл олголт өсөхгүй хэмээх үзэж, мөнгөн дүнгээр харуулбал 123 тэрбум төгрөг, 133 тэрбум төгрөг болох юм.

2016 оны III улирлын байдлаар барилгын салбарын зээлийн чанаргүйдэл нь харьцангуй нам түвшинд хадгалагдаж байгаа салбаруудын нэг буюу 88 тэрбум төгрөгийн чанаргүйдсэн зээлтэй байна

Дүгнэлт:
2011  –  2013  онуудад  өндөр  өсөлттэй  байсан  үл, хөдлөх хөрөнгө, барилгын салбар 2014 оноос эхлэн уналтанд орсон. Энэ нь нийт барилгад эзлэх орон сууцны барилгын хувь, ДНБ-ий барилгын салбарын хувь  зэргээс  харагдаж  байна.  Гэтэл  зах  зээлийн нөхцөл байдлаа оновчтой уншиж чадаагүйн улмаас барилгын компаниуд оронсууцны нийлүүлэлтийг эрэлтээс давуулан хийсэн. Энэнь зах зээл дээр үнэ бууруулах нөхцлийг бүрдүүлж байна. Мөн ипотекийн зээл олголт цаашид улам бүр буурах хандлагатай байгаа, өрхийн орлого муудаж байгаа нь иргэдийн худалдан авах чадварыг бууруулсаар байна. Энэ нь ипотекийнзээлийн чанаргүйдлыг ирэх   онуудад өсгөнө. Ипотекийн зээл  чанаргүйдэж, зэрэгцэн олголт муудаж байгаа нь барилгын салбарын зээлийн багцыг хүндрүүлэх       суурь нөхцлийг бүрдүүлэхээр байна.

ОРОН СУУЦНЫ ЗАХ ЗЭЭЛИЙН СУДАЛГАА
Системийн зээл олголт

      Шинэ орон сууцны үнэ 0.02 хувийн өсөлт үзүүллээ;
      6,228 айлын орон сууц ашиглалтанд орлоо;
      Системийн зээл олголт 21 хувиар буурлаа;

Үнэ   2016  оны  IV  улирлын  байдлаар  орон сууцны жигнэсэн дундаж үнэ өмнөх улирлаас 0.02 хувь өссөн бол өмнөхоны мөн үеээс 1.1хувиар буурсан үзүүлэлттэй байна.
2016 онд шинэ орон сууцны дундаж үнэд огцом өөрчлөлт орсонгүй. Зээл олголт муу, эрэлт хангалтгүй байгаа үед үнэд  хүчтэй өөрчлөлт  орохгүй  байгаа  нь  зах  зээл хөлдсөн, хүлээлтийн байдалтай байна гэж дүгнэж болно.
Орон  сууцны зах  зээлийг бүсчлэлээр харвал B  бүсээс бусад бүсүүдэд үнэ 3-11 хувиар унажээ. B бүс нийт зах зээлийн үнэ бүрдэлтийн 36 хувийг төлөөлдөг учир бүсүүдийн үнийн уналт дундаж үнэд төдийлөн нөлөөлөхгүй байна.
Эрэлт Зээл олголт 2015 оноос эхлэн тасралтгүй буурч байна. 2016 онд нийт 14,764 өрхөд зээл олгосон нь өмнөх жилээс -8  хувиар  буурчээ.Зээл олголт буурсан  нь зээлийн санхүүжилт хязгаарлагдсантай  холбож болох ч нөгөө талаас бодит эрэлт буурсан нь голлох шалтгаан болсон.
Эрэлт нь зээл олголттой шууд хамааралтай. Нийлүүлэлт тогтвортой, өндөр түвшинд байгаа үед зээлийг хумих, олголтыг бууруулах  нь үнэ өсөх нөхцлийг хазаарлаж байна
2016-2017 онуудад захиалга авч байгаа шинэ орон сууцны борлуулалт дунджаар 47 хувьтай байна. Зөвхөн шинэ орон сууцны зах зээл дээр 16 мянга орчим айлын, 2.35 их наяд төгрөгийн борлуулалтын орлого хүлээгдэж байна.
Нийлүүлэлт 2016 оны IV улирлын байдлаар 5,579 айлын орон сууц ашиглалтанд оржээ. 2017 оны I улиралд мөн хэмжээний орон сууц ашиглалтанд орохоор хүлээж байна.
Нийлүүлэлтийн  хүчин  чадал  25~28  мянган  айлын  орон сууц  боловч  эрэлт,  зээл  олголт  зэргээс  шалтгаалж зах зээлд жилд дунджаар 17~19 мянга орчим айлын орон сууц л  ашиглалтанд  орж  байна.  Борлуулалтын  үлдэгдэл  их, хоѐрдогч  зах зээлийн идэвхижил өндөр байгаа нь нийлүүлэлт хангалттай өндөр хийгдэх боломжгүй байна.

2016  оныорон сууцны зах зээлийн  ерөнхий дүр зургийг

товчлон харвал Ханш өссөн, Нийлүүлэлт тогтвортой, Бууралтууд түлхүү давамгайлсан байна. Бууралтууд үргэлжилсээр байх нь Орон сууцны зах зээл  Барилгын салбар  Санхүүгийн систем  гээд сөрөг үр дагаварууд дам дамандаа нөлөөлсөөр нийт эдийн засагт хүнд цохилт болж бууна. Сорилт: Яаралтай Макро ЭЗ-н суурь нөхцөлийг тогтвортой хангаж, орон сууцны зээлийн санхүүжилтийн асуудлыг шийдэж чадвал энэ хүндрэлийг давах боломжтой.

ОРОН СУУЦНЫ ҮНИЙН БҮСЧИЛСЭН ДЭЛГЭРЭНГҮЙ СУДАЛГАА
АА бүс /Хамгийн үнэ цэнэтэй бүс/

АА-1 Бүс /Хотын төв/
Оронсууцны  зэрэглэл  өндөр  төслүүд  хэрэгждэг.  220K, Apartment 45, Олимпик резиденс, Шангри Ла резиденс гэх мэт.                 Оффис үйлчилгээ,Төр захиргааны байгууллага төвлөрсөн, үнэт бүс. Харилцагчийн сегмент VIP, Өндөр Шинэ төслүүдийн  мэдээлэл AA-

/2016Q4/
Дундаж үнэ - 3,550
Дунда ж м.кв -107
Борлуулалт - 65%
Төслийн тоо - 10
Талбайн хэмжээ  - 248га
Сегмент - VIP

АА-2 Бүс  /Хамгийн төлөвлөлт сайтай бүс/ Барилгажих  талай  хамгийн  ихтэй.  Хурд,  Эко,  Суруга- Монгол,  Эн  Си  Ди  зэрэг салбарын  акулуудын  хамгийн шилдэг   төслүүд хэрэгждэг.   Зөвхөн   шинэ   орон   сууц нийлүүлэгддэг.

Харилцагчийн сегмент VIP, Өндөр
Дундаж үнэ - 3,538
Дундаж м.кв - 132
Борлуулалт -66%
Төслийн тоо -11
Талбайн -148га
хэмжээ Сегмент - VIP

АА-3 Бүс  /Зайсан толгой бүс/
Хаус  болон  орон  сууцнууд  холимог,  хамгийн  зэрэглэл сайн, өндөр үнэтэй төслүүд байршдаг бүс. Сүүлийн жилүүдэд Стандарт+ төслүүд ихээр ашиглалтанд орж дундаж үнийг бууруулж байгаа. Харилцагчийн сегмент Өндөр, VIP

А-1 Бүс  /Төвийн бүс/
Хуучин оронсууц ихтэй боловч 2016 оноос зэрэглэл өндөр үнэ  өндөртэй  төслүүд  ихээр  нийлүүлэгдэж  байгаа. UB central residence, Premium residence, Time classic tower гэх мэт.

Харилцагчийн сегмент Өндөр, VIP
Дундаж үнэ - 4,160
Дунда ж м.к -79
Борлуулалт -49%
Төслий н тоо -4
Талбайн - 138га
Хэмжээ Сегмент - VIP

А-2 Бүс  / Шинэ хөгжлийн бүс/
2008 оноос хойш эрчимтэй барилгаж байгаа бүс. Стандарт+ болон Бизнес зэрэглэлийн төслүүд голлодог. Хаусны төвлөрөл оргил рашаан сувилал хэсгээр их төвлөрсөн.

Харилцагчийн сегмент Өндөр, Дунд
Дундаж үнэ - 2,547
Дунда ж м.кв - 87
Борлуулалт - 81%    
Төслий н тоо -9
Талбайн -162га      
Хэмжээ Сегмент - Өндөр
Дундаж үнэ 2,54сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

А-3 Бүс  /Шинэ хөгжлийн бүс/
Барилгажилт  маш  эрчимтэй  явагдаж  байгаа  бүс.  Голдуу Стандарт+,  Бизнес төслүүд их хэрэгждэг. Өрсөлдөөн маш ширүүн өрнөдөг.

Харилцагчийн сегмент Өндөр, Дунд
Дундаж үнэ - 2290
Дундаж м.кв -74
Борлуулалт -70%
Төслий н тоо -20
Талбайн хэмжээ -70га
Сегмент -Өндөр

B-1 Бүс  /Дундын бүс/
Төмөр зам, 10, 3-р хороололыг хамардаг. Хуучны орон сууц ихтэй нягтаршил хамгийн өндөр бүс. Стандарт зэрэглэлийн төслүүд ихтэй. Хотын төвтэй ойр, нийгмийн дэд бүтэц сайтай.

Харилцагчийн сегмент Дунд, Масс
Дундаж үнэ - 1870
Дунда ж м.кв -54
Борлу улалт - 69%
Төслий н тоо - 20
Талбайн -360га
Хэмжээ Сегмент - дунд
Дундаж үнэ 1,8сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

B-2 Бүс  /Дундын бүс/
Бага тойруу, Баянбүрд, 100 айл, 11р хороолол, Сансар,13р хороололыг хамардаг. Мөн л хуучны орон сууц ихтэй, нийгмийн дэд бүтэц сайн.

Харилцагчийн сегмент Дунд
Дундаж үнэ - 1985
Дунда ж м.кв -57
Борлуулалт -74
Төслий н тоо - 41
Талбайн -360га
Хэмжээ Сегмент - дунд
Дундаж үнэ 1,9сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

B-3 Бүс  /Дундын бүс/
120мянгат, 19-р хороолол Нарны гүүр, Улаанбаатар сувилал орчмийг хамардаг. Хуучин орон сууц их, шинэ оронсууцны төвлөрөл өндөр холимог бүс. Стандарт зэрэглэлийн оронсууц ихээр баригдаж байгаа.

Харилцагчийн сегмент Дунд, Өндөр
Дундаж үнэ -2080
Дунда ж м.кв - 55
Борлуулалт - 69%
Төслий н тоо - 39
Талбайн - 350га
Хэмжээ Сегмент - дунд

Дундаж үнэ 2,08сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

С-3 Бүс  /Захын бүс/
Яармаг нисэх орчим. Улсын томоохон төслүүдийн нийлүүлэлт  эрчимтэй хийгдэж буй бүс. Ихэвчлэн хотхон, хорооллоор шийдсэн     төслүүд зонхилж байгаа

Харилцагчийн сегмент Масс
Дундаж үнэ - 1450
Дунда ж м.кв - 51
Борлуулалт -78%
Төслийн тоо -11
Талбайн -150га
Хэмжээ Сегмент - Масс

Дундаж үнэ 1,4сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

С-4 Бүс  /Захын бүс/
Дөлгөөн нуур, 32-н тойрог, 100 айл орчим бүс. Хотын төвтэй хамгийн ойр Хуучин оронсууц болон гэр хороололхолимог  захын бүс. Нийлүүлэлт ч эрчимжиж  байгаа.
ГХДТ-н төсөл  хамгийн амжилттай хэрэгжиж байна.

Харилцагчийн сегмент Масс
Дундаж үнэ - 1450
Дунда ж м.кв - 45
Борлуулалт - 78%
Төслий н тоо - 16
Талбайн - 250га
Хэмжээ  - Масс

Дундаж үнэ 1,4сая. Үнэ 2017QI-д тогтвортой байна.

С-5 Бүс  /Захын бүс/

Москва хороолол, 5 шар, 21-р хороолол СХД орчим бүс.Хуучин орон сууц зонхилсон гэр хороолол холилдсон бүс. Стандарт төслийн нийлүүлэлт өндөр.

Харилцагчийн сегмент Масс
Дундаж үнэ - 1577
Дунда ж м.к -40
Борлу улалт - 70%
Төслийн тоо -29
Талбайн -180га
Хэмжээ Сегмент - Масс
Дундаж үнэ 1,5сая. Үнэ 2017QI-д 3-5% унах магадлалтай.